Как продать квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

Продажа квартиры без участия риэлтора имеет ряд преимуществ, но является сложным процессом с большим количеством нюансов, в которых разбирается далеко не каждый. Поэтому стоит ознакомиться с «подводными камнями», чтобы грамотно совершить продажу без риэлтора.

В статье изложена пошаговая инструкция и необходимая информация для помощи в продаже квартиры без риэлтора.

Определение стоимости квартиры

Первым делом перед продажей квартиры без риэлтора необходимо справедливо и объективно оценить стоимость — с этого стоит начать. Важно ориентироваться на цены на рынке недвижимости и на сезонные колебания, чтобы установленная цена квартиры соответствовала рыночной и не была завышена. Адекватная оценка квартиры выступает залогом удачной продажи.

Во время летних каникул и рождественских праздников квартиры стоят дешевле, т.к. спрос на квартиры снижается, а значит, продажа не будет выгодной.

Без риэлтора определить стоимость можно, если руководствоваться следующими способами:

метод анализа и сравнения цен на аналогичные объявления на ресурсах рынка недвижимости;
использование онлайн-калькулятора , который в зависимости от указанных параметров рассчитывает стоимость недвижимости. Но способ будет неточным.

Определение стоимости квартиры без риэлтора зависит от ряда факторов, в роли которых выступает набор ее маркетинговых характеристик.

К ним относятся:

расположение дома;
тип дома;
количество комнат и площадь недвижимости;
площадь кухни;
вид из окон;
удаленность от метро;
этаж;
элементы планировки;
элементы инфраструктуры дома;
новостройка — вторичное жилье;
наличие ремонта.

Подготовка квартиры к продаже

Основная подготовка квартиры к продаже без риэлтора заключается в оформлении внешнего вида.

Нет смысла в дорогостоящем ремонте, поскольку он просто может не окупиться, лучше произвести необходимые доработки:

освобождение пространства от лишних предметов;
проведение недорогого косметического ремонта;
проведение генеральной уборки;
риэлторы советуют позаботиться и о состоянии подъезда и лестничной площадки;
исключение всех дефектов, на основании которых покупатель сделает неправильные выводы.

В итоге после проведения таких простых действий стоимость квартиры увеличится на 5-10%.

Действия по подготовке помещения к продаже без риэлтора сводятся к устранению явных дефектов. Чем больше пространство, тем выгоднее для продажи смотрится квартира.

Подготовка необходимых документов

После завершения этапа подготовки квартиры к продаже без риэлтороа необходимо предоставить перечень документов. Некоторые из перечисленных документов имеют срок действия, поэтому целесообразно оформлять их непосредственно перед сделкой и подписанием основного договора.

К обязательным документам относятся:

правоустанавливающий документ, на основании которого было получено право на владение квартирой;
документы, подтверждающие личность продавца;
договор купли-продажи квартиры.

К дополнительным документам в зависимости от субъективной ситуации относятся:

нотариально заверенное письмо-заявление на согласие супруга на продажу недвижимости, его паспорт и свидетельство о заключении или расторжении брака, если квартира приобреталась в браке и оформлена на одного из супругов.

Исходя из статьи 35 СК РФ: при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, которая совершается без согласия другого супруга, может быть признана судом недействительной.

К тому же:

если квартира получена супругу по наследству или же получена в дар, то согласие второго супруга не нужно.
если супруг умер , то предоставляется свидетельство о смерти.
оригинал и копия разрешения на сделку от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний и имеет долю собственности в квартире (в соответствии с нормами ГПК РФ, если в документе не указывается продолжительность его действия, то срок составляет 1 месяца с момента выдачи);

Для оформления ипотеки к документам добавляются:

технический паспорт из БТИ (Бюро технической инвентаризации). Срок исполнения — 15 дней. Возможно срочное исполнение до 10 дней за доплату;
кадастровый паспорт (получение займет 10 дней);
выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра недвижимости).

Документы, которые дополнительно могут быть запрошены покупателем:

выписка о состоянии лицевого счета с указанием отсутствия задолженности по коммунальным платежам на текущий момент. Срок действия справки составляет 10 дней с момента ее получения заявителем;
выписка из домовой книги (форма № 9), в которой отражаются сведения о количестве прописанных в квартире (законодательство РФ не имеет никаких точных определений по поводу срока действия справки, поэтому лучше заказывать свежую копию формы). Подготовка квартиры и документов стоит того, чтобы быстро продать квартиру.

По доверенности без риэлтора продать квартиру сложнее, т.к. такая сделка не будет внушать доверия.

Поиск покупателей, реклама

Среди популярных мест для размещения объявлений и рекламы выделим:

специализированные интернет-ресурсы, порталы и базы данных («Авито», «ЦИАН»);

печатные издания (газеты, журналы);
уличное расположение объявлений (расклейка, расположение на рекламных стендах, на транспорте).

Немаловажно составить объявление, в котором также будут присутствовать красочные фотографии, отражающие преимущества квартиры — для заинтересованности покупателя.

Стоит кратко и конкретно описать основные достоинства квартиры, чтобы убедить потенциального покупателя в выгоде ее приобретения.

Оформление сделки

Купля-продажа квартиры без риэлтора предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в банковскую ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях данный алгоритм может дополняться или сокращаться.

Заключение предварительного договора

Договор купли-продажи – это соглашение, которое закрепляет намерение сторон заключить Договор купли-продажи квартиры на заранее определенных условиях будущей сделки.

Согласно нормам, указанным в статье 429 ГК РФ, посвященной предварительному договору:

Предварительный договор содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон достигается соглашение при заключении предварительного договора.

Среди условий согласно статье 429 ГК РФ выделяют:

предмет основного договора – квартира и технические характеристики, которые соответствуют кадастровому паспорту;
стороны сделки;
срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру;
заранее оговоренная цена;
порядок расчетов;
срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора).
сроки и порядок передачи недвижимости;
основания для расторжения сделки;

По инициативе только одной стороны договоренность на реализацию отменить нельзя.

Условия для расторжения содержатся в статье 450 ГК РФ, и представляют собой следующие факторы:

согласие двух противоположных сторон;
по требованию покупателя, либо продавца, но только через суд.
ответственность сторон за нарушение обязательств;
дополнительные соглашения.

Предоплата за квартиру может быть внесена в форме задатка (присутствует финансовая ответственность) или аванса (без финансовой ответственности). При подписании документа продавцу полезно знать отличие задатка от аванса.

Особенности задатка и аванса:

если сделка по продаже квартиры отменяется по каким-либо причинам, то аванс полностью подлежит возврату покупателю;
если владелец отказывается продавать недвижимость , то он возмещает клиенту неустойку в двойном размере;
если был внесен задаток , то отказ одной из сторон в заключение сделки приведет в уплате штрафа отказавшейся стороной;
если сделка сорвалась по вине покупателя , то задаток остается у владельца квартиры.

Закладка денег в ячейку

Передача платежа осуществляется двумя безопасными способами:

используя банковскую ячейку;
используя аккредитивный счет.

Чаще всего передача денег осуществляется наличным путем и через банковскую ячейку. Депозитарная или банковская ячейка обеспечивает полную конфиденциальность при передаче денег и представляет собой сейф в хранилище банка, сдаваемый клиентам в аренду для хранения денег и ценностей.

Использование этого способа оплаты считается самым надежным и безопасным для расчетов между физическими лицами, особенно при самостоятельной продаже недвижимости.

Покупатель квартиры выступает арендатором ячейки и закладывает в нее денежные средства для продавца. Продавец в свою очередь в заданные сроки забирает деньги на описанных в допсоглашении условиях доступа к ячейке с деньгами.

К тому же осуществляется передача денег безналичным способом через аккредитив.

Аккредитив – это банковская услуга, которая заключается в обязательстве банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу по факту предъявления им оговоренных документов.

По сравнению с расчетами через банковскую ячейку расчеты через аккредитив имеют ряд сложностей:

высокая стоимость услуги;
большое количество документов для банка при открытии аккредитива;
большие затраты времени на подготовку расчетов;
небольшое число банков, предоставляющих данную услугу и наложение ими дополнительных комиссий;
недостаток квалифицированных специалистов, которые работают над оформлением аккредитива, что объясняется недостаточной популярностью оформления данной услуги;
сложности для покупателя при возврате денег в случае срыва сделки.

Одним из наиболее распространенных вопросов выступает то, возможна ли продажа квартиры в ипотеке.

Продажа квартиры в ипотеке без риэлтора возможна, и она осуществляется по алгоритму:

между обеими сторонами оговариваются условия и детали сделки;
заключается предварительное соглашение и покупателем выплачивается аванс;
продавец передает клиенту все документы, касающиеся квартиры;
банк проводит проверку предоставленных документов и приобретаемого объекта, производит его оценку, после чего выдает согласие на осуществление сделки;
подготавливается и заключается основой договор на продажу квартиры;
проводится регистрация документа на куплю-продажу;
аккредитивом или через банковскую ячейку производится оплата.

Заключение договора купли-продажи

В соответствии со статьей 550 ГК РФ:

Договор продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор купли-продажи составляется в письменной форме в трех экземплярах. Два из них получают стороны, которые заключают сделку, а третий остается у регистрирующего акт органа.

В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Следует обратить внимание на суммы, прописанные в договоре, а также на способ и срок передачи денежных средств, паспортные данные продавца и покупателя, сроки освобождения квартиры.

Важным моментом выступает упоминание о порядке и сроке заключения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате.

Заключение договора купли-продажи недвижимости имеет несколько этапов:

Составление предварительного договора и внесение покупателем аванса за недвижимость. Предварительный договор не обязательный документ, но его рекомендуют оформить, потому что он закрепляет намерения продавца и покупателя, и фиксирует конкретную стоимость недвижимости. Передача аванса фиксируется в тексте предварительного договора.
Оформление договора обеими сторонами сделки.
Составление и подписание акта передачи недвижимости.
Регистрация договора.

Перед подписанием Договор купли-продажи квартиры необходимо внимательно прочитать и проверить на наличие неточностей, явно невыгодных для условий, двояко трактуемых формулировок.

Государственная регистрация производится в течение 10 рабочих дней (5 дней для ипотеки) со дня подачи заявлений и всех необходимых документов в Росреестр.

Если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.

Какие же документы после продажи остаются у продавца?

К таким документам относятся:

договор купли-продажи;
акт приема-передачи;
свидетельство о государственной регистрации права с отметкой «погашено».

Начиная с 2016 года при продаже квартиры необходимо платить налоговый вычет в размере 13% от суммы, которая превышает 1 млн. руб., полученной в результате продажи квартиры, если она находилась в собственности менее пяти лет. Это правило касается тех квартир, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже.

Согласно ГК РФ, физическая передача квартиры при ее продаже и регистрация перехода прав собственности к покупателю происходит путем подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры, после чего вся ответственность за квартиру полностью ложится на ее покупателя.

В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец в свою очередь – документ об отчуждении.

Акт должен быть составлен минимум в двух экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этапа заключения договора купли-продажи, его последующей регистрации и получения следует освобождение квартиры и снятие с регистрационного учета, то есть фактическое и юридическое освобождение квартиры.

Выписка из квартиры происходит через паспортный стол на основании предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Риски продажи без риэлтора и типичные ошибки

Проблем при продаже квартир без риелтора достаточно.

Среди них выделяются следующие распространенные ошибки:

ошибка установления неадекватной и неточной оценки недвижимости;
отсутствие проведения предпродажной подготовки квартиры;
неготовность к правильным переговорам с потенциальным покупателем;
недостаточные знания тонкостей и нюансов составления договора с покупателем;
неправильное оформление документов или предоставление неполного пакета документов.

Риски, которые бывают при продаже квартиры без риэлтора:

низкая скорость продажи;
несоответствие установленной и реальной цен сделки;
сложность разработки правильной маркетинговой кампании по продвижению недвижимости;
общение с незнакомыми людьми с неизвестными намерениями , которое может стать угрозой здоровью и личной безопасности продавца;
потеря личного времени на звонки от заинтересованных в покупке недвижимости лиц и показ квартиры;
юридические риски и риски, касающиеся безопасности взаиморасчетов.

Продажа квартиры без риэлтора позволяет персонально пошагово контролировать процесс на этапах от начала и до конца, а также сэкономить на услугах риэлтора, которому придется заплатить.

Сколько берет риэлтор? Стоимость работы посредника, агентства варьируется: либо проценты, либо фиксированная сумма. В среднем агент по недвижимости берет 3-5% от стоимости продаваемой недвижимости. Например, если квартира продана за 3 млн рублей, то вознаграждение за работу риэлтора будет оцениваться в 90000-150000 руб.

Но прежде чем планировать продажу без помощи риэлтора, целесообразно оценить силы, количество свободного времени и необходимых знаний, определить возможные риски, связанные с этим шагом и возможные негативные последствия.